Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 października 2023 roku

Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie Wydział V Gospodarczy w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Piotr Jasiński

Protokolant: Jolanta Pęczalska-Żylak

po rozpoznaniu w dniu 3 października 2023 roku w Dzierżoniowie na rozprawie sprawy

z powództwa

J. S.

przeciwko

K. W.

o zapłatę 12.915 z

I.  zasądza od pozwanego K. W. na rzecz powódki J. S. kwotę z 12.915 zł (dwanaście tysięcy dziewięćset piętnaście złotych) wraz
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwot:
- 2.583 zł od dnia 30 sierpnia 2022 roku,

- 2.583 zł od dnia 30 września 2022 roku,

- 2.583 zł od dnia 1 listopada 2022 roku,

- 2.583 zł od dnia 29 listopada 2022 roku,

- 2.583 zł od dnia 11stycznia 2023 roku – do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4.362 zł (cztery tysiące trzysta sześćdziesiąt dwa złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w ich zapłacie, liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia spełnienia zasądzonego świadczenia.

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 października 2023 roku

Powódka J. S., prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...), wniosła o zasądzenie od pozwanego K. W. kwoty 12.915 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu.

Uzasadniając roszczenie J. S. wskazała, że strony postępowania łączyła umowa wynajmu lokalu położonego w miejscowości N. nr 97, z której obowiązków pozwany się nie wywiązał, gdyż nie uiścił zaległego czynszu za okres pięciu miesięcy. Strona powodowa wskazała przy tym, że nie wyraziła akceptacji na wypowiedzenia wynajmu, jakie dwukrotnie złożył wobec niej pozwany. Przy czym pierwsze z nich datowane na 30 września (2021r.), nie zawierało jakiegokolwiek uzasadnienia dla rozwiązania umowy a ponowne z kwietnia 2022 roku zawierało powołanie się na zajście przyczyn uniemożliwiających dalsze korzystanie z najmu, z czym powódka się nie zgodziła.

Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie w osobie referendarza, w dniu 23 marca 2023 roku wydał w postępowaniu upominawczym nakaz zapłaty, w jakim nakazał pozwanej uiścić na rzecz strony powodowej kwotę dochodzoną w całości wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie: liczonymi od równych pięciu kwot, każda po 2583 zł od dnia 30.08.2022 r., od dnia 30.09.2022r., od dnia 01.11.2022 r., od dnia 29.11.2022 r. i od dnia 11.01.2023r. - do dnia zapłaty oraz nakazał zapłatę kosztów postępowania.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany zaskarżając to orzeczenie w całości, wniósł o oddalenie powództwa wobec niego i zasądzenie na jego rzecz od strony powodowej kosztów procesu.

W uzasadnieniu przyznał, że strony łączyła umowa najmu. Nie kwestionował wysokości zaległego czynszu pod względem jego stawki, obliczonego przez powódkę. Natomiast podniósł, że w okresie spornym już nie korzystał z lokalu albowiem na skutek zdarzenia losowego – uszkodzenie zadaszenia i związanych z tym działań naprawczych powódki, nie mógł w dalszym ciągu korzystać w sposób właściwy z lokalu. Stąd podjął decyzję w dniu 28 kwietnia 2022 roku o wypowiedzeniu przedmiotowej umowy najmu (po raz drugi) na podstawie § 6 ust. 3 umowy, czyli rozwiązał ją z ważnych przyczyn.

W toku sporu strony pozostały przy własnych racjach.

Na rozprawie w dniu 3 października Sąd przeprowadził dowód z zeznań świadka powódki i przesłuchał strony procesu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka J. S. i pozwany K. W. są przedsiębiorcami i w ramach prowadzonych działalności zawarli ze sobą w dniu 19 kwietnia 2019 roku umowę najmu lokalu użytkowego o pow. 85,10 m ², mieszczącego się miejscowości N. nr 97, składającego się z pomieszczenia sprzedażowego, zaplecza gospodarczego, magazynka, magazynka opakowań i korytarza z przeznaczeniem na prowadzenie działalności handlowo - usługowej. W § 5 w/w stosunku obligacyjnego ustalono sposób obliczania czynszu miesięcznego.

Umowę zawarto na czas określony tj. na okres zamknięty pięciu lat, począwszy od 17 kwietnia 2019 roku. Strony ustaliły też, że z ważnych przyczyn każda z nich może za trzymiesięcznym wypowiedzeniem rozwiązać wynajem, a ponadto w trybie natychmiastowym wypowiedzieć umowę, jeśli zajdzie konkretny przypadek opisany w trzech kolejno punktach § 6 umowy najmu. Każda zmiana umowy względnie jej uzupełnienia wymagały dla swej ważności, pod rygorem nieważności, formy pisemnej podpisanej przez obie strony.

(Dowód: wydruki z (...), karta 34 do 37 akt,

umowa najmu z dnia 19.04.2019r., karta 10 do 13 akt).

W przedmiotowym budynku, część tylko wynajmował pozwany, zamontowana była wiata, przytwierdzona na stałe do elewacji zewnętrznej, posadowiona nad wejściem, z którego min. korzystał pozwany, Zadaszenie wystawało 2 metry ponad lico ściany a jego całkowita szerokość wynosiła około 3 metrów. W marcu 2022 roku, na skutek opadów deszczu zadaszenie to zostało uszkodzone i jako zagrażające bezpieczeństwu osób korzystających na co dzień oraz osób trzecich w obiekcie, zostało przez M. S. (1) (świadek) usunięte.

(Dowód: dokumentacja zdjęciowa – karta 61,

zeznania świadka - M. S. (2),

zeznania stron – karta 95v do97).

Pozwany w dniu 30 września 2021 roku, jeszcze przed zniszczeniem i naprawą wiaty, wystosował pierwsze wypowiedzenie umowy, nie zawierające uzasadnia przyczyny. Kolejne wypowiedzenie wystosował z dnia 28 kwietnia 2022 roku, powołując się na stosowny zapis umowy w kontekście braku możliwości korzystania z lokalu, w sytuacji usunięcia zadaszenia, w taki sposób w jakim korzystał z przedmiotowego lokalu wcześniej.

Powódka w pismach stanowiących odpowiedzi na oba wypowiedzenia, nie uznała skuteczności wypowiedzeń i wezwała pozwanego do zapłaty zaległości czynszowych, na podstawie wystawionych z tego tytułu pięciu odrębnych faktur.

(Dowód: dwa wypowiedzenia umowy, karta 16 i 17,

dwie odpowiedzi powódki na wypowiedzenia, karta 21 i 20,

przedsądowe wezwania do zapłaty, karta 18 i 22 akt,

faktura nr (...) z dnia 22.08.2022r. – karta 23,

faktura nr (...) z dnia 22.09.2022r. – karta 25,

faktura nr (...) z dnia 23.10.2022 r. – karta 27,

faktura nr (...) z dnia 21.11.2022 r. – karta 29,

faktura nr (...) z dnia 03.01.2023 r. – karta 31,

dowody wysłania w/w rachunków listami poleconymi– karta 24,26,28,30 i 32-33 akt).

Wobec nieskuteczności w zapłacie w/w należności powódka, którą reprezentował pełnomocnik złożyła pozew w niniejszej sprawie.

(Dowód: bezsporne).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w całości zasługiwało na uwzględnienie.

Bezspornym w sprawie było to, że strony łączyła na podstawie art. 659 k.c. w zw. z art. 680 k.c. zawarta na czas oznaczony umowa najmu lokalu użytkowego, mieszczącego się w budynku położonym w miejscowości N. nr 97, z przeznaczeniem na działalność gospodarczą, związaną z prowadzeniem sklepu ogólnospożywczego przez pozwanego.

Nie było sporne, iż obiekt początkowo posiadał zadaszenie, z którego mógł korzystać przede wszystkim, w tym czasie, w jakim obowiązywała umowa, pozwany. Nie było też sporu, na fakt usunięcia wiaty w trakcie wynajmu.

Sporne natomiast było, czy w sytuacji umowy zawartej na czas określony i zaistniałego faktu usunięcia zadaszenia, pozwany skutecznie skorzystał z wypowiedzenia, w sposób jaki wobec powódki uczynił.

Sąd dokonując analizy materiału dowodowego sprawy stwierdził, że strona powodowa wykazała swoje roszczenie. Pozwany natomiast, w ocenie sądu – wbrew swoim twierdzeniom nie udowodnił, aby zaszły w tym stanie faktycznym takie okoliczności, które skutecznie, doprowadziłby do nieegzekwowania przez powoda jego uprawnień, wynikających z rzeczonej umowy. Istotne jest przy tym, iż czynsz był tu jednoznacznie określony a w zasadzie jego wartość (poza czynnikiem czasu), nie była zanegowana przez pozwanego. W przedmiocie zmian treści tego stosunku zobowiązaniowego, strony na podstawie art. 76 k.c. wybrały formę ad solemnitatem. Zastrzeżenie to oznacza tyle, że każda czynność, aby wywołać skutki prawne, wymagała zachowania formy pisemnej. Powyższe odnosiło się do każdej zmiany treści umowy ( art. 77 § 1 k.c.). Skoro więc pozwany nie wykazał aby taka sytuacja miała tu miejsce, zetem Sąd orzekał na podstawie pierwotnego i jedynego tekstu umowy, dotyczącego warunków wypowiedzenia wynajmu. W tym zaś kontekście stwierdzenia wymagało takie, iż aby można było w ogóle wypowiedzieć najem zawarty w umowie na czas oznaczony, musi zostać zamieszczona w niej klauzula o możliwym wypowiedzeniu umowy za zgodą obu stron. W tym stanie faktycznym taki zapis został przewidziany w jej §6. Stąd możliwym było skorzystanie przez pozwanego z wypowiedzenia stosunku umownego, zawartego na czas oznaczony, właśnie z ważnych powodów. W związku z tym, że skoro wymogi prawne zawarte w art. 673 §3 k.c. znalazły tu potwierdzenie, Sąd zobligowany został do ustalenia czy w sporze zaszły takie okoliczności faktyczne, które mogły być uznane za ważne powody rozwiązania najmu zawartego na czas określony, jeszcze przed jego upływem, czyli, że wypowiedzenia, względnie choćby jedno z nich, jakie pozwany złożył, mogło takie skutki prawne wywołać.

Sąd sytuacji tej poświęcił wiele uwagi i skonstatował, że usunięcie zadaszenia, czyli ta bezpośrednia przyczyna wypowiedzenia, nie może być taką przesłanką faktyczną, która stanowiłaby przyczynę wcześniejszego rozwiązania umowy. W każdym razie z całą pewnością nie można mówić w tej sytuacji faktycznej, o tym aby pozwanemu można było nadać ochronę prawną, przewidzianą w §6 umowy . Odniesieniem do niniejszej sytuacji jest bez wątpienia ta objęta przepisem art. 664 k.c. o możliwości wypowiedzenia umowy (każdej) bez zachowania terminu wypowiedzenia, kiedy mamy do czynienia z istnieniem takich wad, (w lokalu), które czynią nieprzydatną umowę wynajmu w ogóle, tzn., takie które dotyczą wprost niemożności korzystania z któregoś (względnie jego części) pomieszczenia będącego przedmiotem wynajmu według zapisów umowy. Wracając na grunt tego sporu, to pozwany musiałby wykazać, że w skutek usunięcia wiaty, utracił całkowity sens wynajmu w tym znaczeniu, że uniemożliwiono mu dalszą działalność handlową sklepu. Tak nie było. Owszem sporne zadaszenie mogło czynić przyjemniejszym rozpakowanie samochodu dostawczego dowożącego towar w czasie deszczu (o czym pozwany zeznał w charakterze strony słuchany), ale na wynajem w znaczeniu sensu stricte, czyli handlu w sklepie, nie miało żadnego bezpośredniego wpływu. Nie może być zatem zgody Sądu na uznanie tej okoliczności za ważny powód rozwiązania wynajmu. Raczej podstawy decyzji pozwanego upatrywać należy w innych przyczynach, jak np. te podawane przez powódkę, o skutecznej konkurencji handlowej firm, które wcześniej nie były widoczne na tym terenie a właśnie się ujawniły. To koresponduje z faktem, że tylko drugie (chronologicznie powstałe) wypowiedzenie w ogóle podaje jakąś przyczynę wypowiedzenia. Podczas gdy pierwsze, to z września 2021 roku, w ogóle nie zawiera takiego uzasadnienia. Abstrahując przy tym od okoliczności, że miało ono miejsce jeszcze przed powstaniem uszkodzenia wiaty. Przez co wnosić można, iż oddaje realnie racje pozwanego, tzn. domniemywać można, że już wtedy, zaistniała u pozwanego chęć rozwiązania w tym momencie umowy. Natomiast dalsze działania pozwanego zmierzały jedynie tylko do znalezienia odpowiedniego pretekstu do zmiany tej sytuacji. Taką przesłankę pozwany znalazł w postaci zdarzeń związanych z wiatą i zdaniem Sąd, chciał z niej skorzystać wyłącznie w celu skutkującym rozwiązaniem umowy w jak najszybszym czasie, podczas gdy realnie nie miało to zdarzenie tak istotnego znaczenia.

Reasumując powyższe stwierdzić trzeba więc, że w sprawie tej nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy przez pozwanego na podstawie złożonych oświadczeń woli, a przy zauważyć trzeba, i skoro nie istnieje de facto spór w zakresie wysokości zaległego czynszu, pomijając wymiar czasu, to pozwany powinien go uregulować.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie 659 k.c. zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę dochodzoną w całości z odsetkami ustawowymi liczonymi jak w pozwie, na podstawie art. 482 i 476 k.c. w zw. z § 5 umowy wynajmu.

I.Mając na uwadze wynik sprawy Sąd na mocy art. 98 i 98 ¹ k.p.c. orzekł o kosztach procesu. W rezultacie Sąd zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 4.362 zł, na którą złożyła się opłata sądowa i koszt zastępstwa prawnego stosownie do taryfy radcowskiej wraz z poniesionymi opłatami skarbowymi.

II.Mając wszystko powyższe na uwadze orzeczono jak w wyroku z dnia 17 października 2023 roku.